GLリアルティ　オフィシャルブログ

はじめまして、こんにちは。

９月より入社致しました、スタッフのK.Aと申します。

 

不動産業界のお仕事は全くの初めてです。

前職では、精神科での医療事務に従事しておりました。

未経験から勉強し、資格取得をして従事したので、

一から新しい事を勉強する事は好きだったりします。日々、勉強です。

 

不慣れなことが多々あるかと存じますが、

一日でも早く皆様のお役に立てるよう何事も一生懸命頑張ります！

 

 

 

はじめまして。こんにちは。

４月に入社した物件調査スタッフのK.Mと申します。

どうぞよろしくお願いいたします。

私が担当している物件調査のお仕事は、行く度に新しい発見や学びがあるお仕事です。

物件のエリアや規模によって様々な疑問にぶつかります。

一見、宅建の試験に出てきそうな一般的な質問事項であったとしても、〇〇区と△△区の回答が同じとは限りません。その都度、役所の担当者からヒアリングした内容が正解になります。

経験値が増えていくと油断しがちですが、自分の中の常識で判断せず、必ず役所の担当者に確認するようにしなければなりません。

・・なんて偉そうにお話ししましたが、自分への戒めです！

これからお仕事をしていく中で新しい発見があれば、このブログでお伝えしていきますのでどうぞよろしくお願いいたします！

こんにちは、代表の仲肥です。

私事ながら、2月1日、GLリアルティは設立1周年を迎えました。
そこで、日頃お世話になっている皆様をお招きし、「GL café」と題して交流会兼1周年祭を開催いたしました。

当日足元の悪い中お越しいただいた方々、お祝いを送ってくださった方々、皆様誠にありがとうございます。

設立当初は手探りなことも多々ございましたが、1年経った今、お客様に恵まれ、業界内での横のつながりも強固となり、優秀な人財も集まってきてくれるという、非常にありがたい状況となっております。

これもひとえに、様々な形で弊社に関わってくださった皆様のお陰であり、いくら感謝しても感謝しきれません。
今後は、この感謝の念をお仕事で皆様にお返しできればと思っております。
これからも付加価値の高いサービスの提供に努めてまいりますので、引き続き、何卒宜しくお願い致します。

代表取締役　仲肥雅浩

はじめまして。こんにちわ。
物件の調査を担当させていただいておりますKと申します。

調査をする上で、対象地と道路の関係はとても大切になります。
皆様御存知の通り、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないと、建物を建てることができません。

道路幅員や接道状況等により建築できる建物の用途が制限されることもあります。

そんな大切な道路との関係にいつもドキドキしながら調査しているKです。

先日の調査では、対象地と道路との間に民地（他人が所有している土地）があり、
民地の向こう側にある道路（公道）は、幅員が4mなく建築基準法上の扱いは42条2項道路で元道の中心から垂線距離2mの後退が必要とのこと。
その公道は対象地との間にある民地との境界、道路対向側との境界も確定済でしたが、対象地前にある民地の測量図がなく当時の建築計画概要書も（対象地、隣接地ともに）なかった為、間に存する民地の幅等が確認ができず
役所側の回答としては、その後退したライン（セットバックライン）が対象地に接しているかどうか測量等で確認が必要とのことでした。
このセットバックラインに接している場合と、接していない場合、
また対象地内にセットバックラインが入るかどうかでは、大きな違いです!!!
幸い対象地はその道路以外にも建築基準法上の道路に面しておりましたが、
角地になるかならないか…それもまた角地緩和の条件に該当すれば、建ぺい率の緩和適用の可能性もあり大きな違いです。
実際その土地は既に条例に基づいた数値通りの隅切りをしていて、昭和40年代と古くはありますが、謄本より市に寄付済みだった為、役所の方に再確認していただき
難航しそうだった調査もそこから進展!!!
もちろん測量等で確認が必要との回答は変わりませんでしたが、接面している可能性が高くなりました。
調査は１つ１つがキーポイントになるので、常にアンテナをはって念入りな調査が必要になります。

毎日が勉強の調査!!!山あり谷ありですが、
調査はとにかく諦めないこと!!
念入りな調査をするためにも、初心にかえることを忘れずにこれからも邁進して参ります。

こんにちわ。
はじめまして、GLリアルティ社員のMと申します。
社内では物件の調査を主に担当させていただいております。

先日、とある市街化調整区域内の土地を調査いたしました。
その土地には現状店舗が建っているのですが、
数年前から営業しておらず、所有者の方はこれを住宅に建替えたいということでした。

しかし、そこはやはり市街化調整区域。
建替えといえども、そうは問屋が卸してくれません。

そもそも、市街化調整区域とは、
市街化を抑制する区域として指定されており、
開発はおろか、建物の建築も基本的には許されません。
また、建替えについても、基本的には現状建物と同様の規模・用途でなければならないという制限があります。
すなわち、現状店舗が建っている当該土地には、新たに住宅を建てることはできないのです。

なお、市街化調整区域内の土地であっても
都市計画法第43条の基準（自治体によって基準の詳細は様々）に適合すれば、
住宅が建てられる場合があるのですが、
残念ながら、こちらの土地は適合しませんでした。。

市街化調整区域内の土地にはうかつに手を出さない。
手を出す場合には、どんな建物が建てられるのかを
役所で念入りに調査することが大事だなと改めて痛感いたしました。

こんにちは、スタッフのMです。

先日、横浜市の物件について、役所調査をしたところ、
対象地の前面道路が都市計画道路に指定されていることが判明しました。

都市計画道路とは・・・
法律（都市計画法）に基づいて、ルート・幅員などが決められた、まちづくりに大きく関わる道路。都市の将来像を踏まえて計画されます。（横浜市HPより抜粋）

対象地に接面する道路が都市計画道路の場合、
道路の拡幅工事に伴って、敷地の一部、場合によっては大部分が収容されてしまう可能性があるため、
・対象地が都市計画道路の事業区域に含まれるのか、
・その都市計画事業は本当に実施されるのか（実施可能性）、
を調べることはとても重要となります。

ちなみに、上記実施可能性については、
行政の一存次第なので判断しづらいところですが、
都市計画事業がどの段階（下記参照）にあるのかということも、
ひとつの判断材料となります。
①事業計画決定段階←計画が決定しているだけなので可能性は低めです。
②事業決定段階←実際に事業（工事）を開始することが決定している。まだ事業が開始されているわけではないので、実際に収容されるまでは時間がかかる可能性があります。
③事業中の段階←実際に工事がされている段階。収用に当たっての行政と土地所有者との折衝も随時行われており、収容可能性は高いです。

さて、では今回の対象物件はどの段階であったかというと、③事業中の段階でした。
事業中とあらば、対象物件に大きな影響を与えてしまう可能性が極めて高いため、
役所調査に当たっては、より慎重に確認する必要があります。

緊張感を持ちつつ、すぐさま都市計画課にて当該都市計画道路の事業区域を確認したところ、
「都市計画道路は拡幅予定だが、調査対象の土地と道路を挟んで反対側のみを拡幅予定であり、
こちら側には影響はない。」
とのことでした。対象物件に特段影響がないとのことで、ほっとひと安心・・・

・・・・したのも束の間でした。
念には念をと、実際に拡幅事業を担当する横浜市道路局建設課にも確認に行ったところ、
なんと、事業区域の変更が行われており、
対象物件の大半が都市計画道路の事業区域に含まれていました。

どうやら、横浜市道路局建設課にて変更が決定したが、
まだ計画変更手続き中であったため、都市計画課には変更内容が反映されていなかったようです。

都市計画道路は不動産に大きな影響を与える事項の一つですが、
役所調査で見過ごしてしまうこともあるかもしれないので、
より慎重かつ丁寧な調査が求められるますね。

不動産の物件調査（役所調査、現地調査、法務局調査等）は、GLリアルティへ。
http://www.gl-realty.co.jp/

GLリアルティ株式会社の代表を務めております仲肥（ナカヒ）と申します。

弊社のブログをご覧いただきまして、ありがとうございます。

不動産鑑定評価に携わるようになって9年目、外側から不動産の価値を評価するだけでなく、これまでの知識や経験を活かし、不動産実務におけるプラットフォーム、駆け込み寺のような存在として、社会に意味のある価値を提供していきたいという思いから、古くからの友人である宇都宮とともに、2017年2月1日、当社を設立致しました。
当社は、不動産流通業務のコンサルティングサービスを提供する会社として、不動産業務に携わる方のサポート、及び業務の過程で発生する様々な問題のコンサルティングを行うことで、不動産業界における羅針盤となることを目指しています。

設立から半年が経過し、
幸運にも、理念に共感し、同じ船に乗ってくれる仲間が増えています。
今後は、この仲間たちとともに会社という船を守り、時流という波を乗り越え、大海を渡っていきたいと思います。

このブログでは、不動産を中心に、日々のできごとや、お伝えしたいと思ったあれやこれを綴っていく予定ですが、それとともに、当社及び当社の仲間たちの魅力も、伝われば幸いです。

ひとつひとつ信頼を積み重ね、不動産にかかわる、あらゆる業務のパートナーとして、
社会に必要とされる存在であり続けられるよう、付加価値の高いサービスの提供に努めてまいりますので、
今後とも、何卒よろしくお願い致します。

代表取締役　仲肥雅浩

https://youtu.be/wM57edkH6J8